Отраслевая конференция 
«Теплоснабжение-2019»
РосТепло.ru - Информационная система по теплоснабжению
РосТепло.ру - всё о теплоснабжении в России

О вариантах приобретения в собственность ресурсоснабжающей организации арендуемых ею объектов коммунальной инфраструктуры

К.э.н. И.П. Маликова, генеральный директор,
И.В.Анисимова, главный юрисконсульт,
ЗАО «АКЦ Жилкомаудит», г. Москва

Введение

В условиях реформирования коммунального сектора ЖКХ в части создания частных ресурсоснабжающих организаций (в т.ч. в целях исполнения положений Федерального закона от 21.07.2007 г № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»), в отдельных муниципальных образованиях вопрос о создании частных ресурсоснабжающих организаций (РСО) решался без передачи в собственность таким РСО объектов коммунальной инфраструктуры и с условием сохранения таких объектов в муниципальной собственности.

Однако, введение антимонопольным законодательством норм об обязании органов местного самоуправления (ОМС) передать в эксплуатацию муниципальные объекты коммунальной инфраструктуры исключительно по результатам торгов (конкурса или аукциона) усложнило для ОМС процедуру распоряжения соответствующими объектами. Случай отсутствия у ОМС технических паспортов на муниципальные объекты коммунальной инфраструктуры для целей их государственной регистрации исключает возможность передачи ОМС таких объектов по долгосрочному договору аренды. А передача объектов коммунальной инфраструктуры в аренду на срок 11 месяцев по результатам ежегодных торгов исключает установление стабильных отношений по организации взаимовыгодных условий эксплуатации таких объектов как для ОМС, так и для организации - арендатора.

Один из вариантов достижения стабильности в отношениях, связанных с организацией эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, а именно - вариант передачи таких объектов в уставный капитал частных РСО, в т.ч. созданных путем акционирования муниципальных унитарных предприятий, мы уже рассматривали (см. журнал «Жилкомаудит», 2010, № 2, часть 1 - прим. авт.). В настоящей статье рассмотрим другие варианты приобретения объектов коммунальной инфраструктуры в собственность РСО, эксплуатирующей такие объекты по договору аренды, минуя процедуру приватизации муниципального имущества. При этом специально остановимся на оценке возможности приобретения объектов инженерной инфраструктуры в результате улучшений в такие объекты при их реконструкции за счет средств РСО.

О финансовых и организационных условиях приобретения в собственность РСО объектов коммунальной инфраструктуры

В первую очередь, приведем обоснование финансовых и организационных условий приобретения в собственность ресурсоснабжающей организации объектов основных средств.

Главным финансовым условием приобретения в собственность РСО основных средств является их приобретение за счет собственных инвестиций РСО, которые формируются из доходов РСО от осуществляемых ею видов деятельности, вложений участников РСО или заемных средств.

Доходы от обычных видов деятельности формируются у РСО, как и у любого иного юридического лица, в соответствии с правилами финансового законодательства, включая правила, установленные ПБУ 9/99, ПБУ 10/99 и ПБУ 6/01.

В соответствии с п. 3 ПБУ 9/99 к доходам от обычных видов деятельности РСО относятся средства, поступающие в организацию, и связанные с оплатой проданных товаров, выполненных работ, оказанных услуг В условиях сложившихся правил государственного регулирования тарифов для ресурсоснабжающих организаций к доходам от обычных видов деятельности относятся:

• средства потребителей, оплачивающих энергию, воду, услуги водоотведения, по регулируемым (нерегулируемым) тарифам и надбавкам к тарифам;

• бюджетные средства в виде субсидий на возмещение выпадающих доходов или затрат, связанных с государственным регулированием тарифов (ст. 78 БК РФ);

• бюджетные средства в виде оплаты за потребителей при установлении мер социальной поддержки отдельных потребителей (ст. 74 БК РФ).

Приобретение РСО объектов основных средств в счет получения ею указанных доходов осуществляется путем формирования РСО собственного инвестиционного источника - чистой прибыли, остающейся после налогообложения, как разницы между суммой полученных доходов и произведенными расходами, состав которых определяется в соответствии с п. 3 ПБУ 10/99 и положениями гл. 25 НК РФ.

В указанном случае, регулируемые тарифы (в т.ч. надбавки к тарифам) включают соответствующие расходы на реализацию РСО инвестиционной и/или производственной программы, сумма и мероприятия по которым согласовываются с регулирующим тарифы органом, в т.ч. с соблюдением норм градостроительного законодательства, поскольку объекты коммунальной инфраструктуры в соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) относятся к объектам капитального строительства. Если регулирующий орган не включил в расчет регулируемых тарифов реализацию инвестиционной программы, связанной с созданием РСО основных средств в виде объектов коммунальной инфраструктуры, РСО вправе привлекать в указанных целях средства участников (учредителей) РСО и заемные средства, а также средства, формируемые в РСО от иной деятельности.

Таким образом, одним из финансовых источников собственных инвестиций РСО в создание собственных объектов коммунальной инфраструктуры являются средства, поступающие в РСО в составе доходов от обычных видов деятельности.

При этом следует отличать от собственных инвестиций РСО средства, поступающие в РСО в оплату работ по строительству, реконструкции, модернизации муниципальных объектов коммунальной инфраструктуры (в т.ч. находящиеся в аренде у РСО), которые могут выполняться за счет бюджетных средств только по муниципальным контрактам, заключаемым по правилам, исходящим из положений Федерального закона от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее - Федеральный закон № 94-ФЗ). В указанном случае в соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в РФ» собственником таких инвестиций является муниципальное образование, а в соответствии со ст. 79 БК РФ результатом таких инвестиций являются капитальные вложения в создание или изменение характеристик муниципального имущества в результате его строительства, реконструкции или модернизации.

Таким образом, обратим внимание, что изменение технических характеристик муниципальных объектов коммунальной инфраструктуры возможно как за счет бюджетных средств, так и иных источников, в т.ч. средств ресурсоснабжающих организаций, эксплуатирующих соответствующие объекты.

Поскольку в настоящей статье рассматривается вариант аренды муниципальных объектов коммунальной инфраструктуры, а инвестиционные программы по таким объектам могут содержать мероприятия по строительству, реконструкции и/или модернизации объектов (п. 10 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении», п. 2 и п. 4 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»), то обязательным условием вложения РСО собственных инвестиций в арендуемые объекты коммунальной инфраструктуры является утверждение (согласование) соответствующих инвестиционных мероприятий в порядке, установленном градостроительным законодательством и правилами тарифного регулирования.

Реализация РСО инвестиционных мероприятий в арендуемые объекты приводит к «улучшениям» этих объектов, что регулируется Гражданским кодексом РФ. Поэтому, в первую очередь, рассмотрим положения Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) о случаях признания за арендатором права собственности на улучшения в арендуемое имущество.

О положениях Гражданского кодекса РФ, регулирующих отношения, связанные с улучшениями арендованных объектов

Условия об улучшениях арендованного имущества регулируются ст. 623 ГК РФ, которая устанавливает различные правовые последствия производства арендатором отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества.

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Наиболее часто договор аренды муниципального имущества содержит положение о том, что отделимые улучшения становятся собственностью арендатора. Иногда имеет место положение договора, допускающее возможность заключения соглашения, по условиям которого, если арендодатель оплатит арендатору стоимость произведенных отделимых улучшений, это повлечет переход таких улучшений в собственность арендодателя. Такое условие договора аренды исключает приобретение в собственность арендатора улучшений в арендованное имущество.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Как правило, договор аренды муниципальных объектов коммунальной инфраструктуры предусматривает возможность произвести неотделимые улучшения с согласия арендодателя, при этом стоимость неотделимых улучшений арендодателем не компенсируется и покрывается за счет средств регулируемых тарифов.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества (в данном случае за счет бюджетных средств), являются собственностью арендодателя.

Анализ норм ст. 623 ГК РФ, судебной практики, условий договоров аренды муниципальных объектов, свидетельствует о следующем:

• при проведении неотделимых улучшений арендованного имущества, такие улучшения становятся собственностью арендодателя с условием компенсации стоимости их проведения арендатору или без такого условия;

• при проведении отделимых улучшений арендованного имущества, такие улучшения могут приобретаться в собственность арендатора по условиям договора аренды.

О мероприятиях, включаемых в инвестиционные программы РСО, приводящих к созданию отделимых улучшений в арендованные объекты

Для целей анализа возможности проведения РСО мероприятий на арендуемых объектах в целях приобретения их в собственность РСО существенное значение имеет разделение понятий «реконструкция» и «строительство», поэтому остановимся на рассмотрении их содержания подробнее.

1. О последствиях реконструкции арендуемых объектов.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

Разница между понятиями «строительство» и «реконструкция» представлена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 5 августа 2005 г. № А56-49972/04, в котором суд сравнил указанные понятия и пришел к следующему выводу: «строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Сопоставление данных понятий позволяет сделать вывод о том, что реконструкцией может быть признано такое изменение объектов капитального строительства, которое не требует сноса этого объекта».

Исходя из изложенного, под реконструкцией понимаются мероприятия, результатом которых является изменение параметров объектов капитального строительства - протяженности, диаметра трубопроводов, материала, из которого они сделаны, пропускной способности, а также параметров сооружений на системе трубопроводов в частности, их местоположения, площади, назначения, материалов их изготовления и их конструкции и т.д.

Под понятием «замена объекта» (строительство объекта) рассматривается мероприятие, предполагающее уничтожение (снос) имеющегося объекта системы коммунальной инфраструктуры и строительство на его месте нового объекта.

Таким образом, реконструкция характеризуется изменением параметров существующего объекта, который в процессе ее осуществления не прекращает свое существование, а лишь претерпевает определенные изменения, которые отражаются в кадастровом паспорте объекта капитального строительства, в Едином государственном реестре объектов капитального строительства, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в разделе, куда вносятся записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права). Поскольку, при реконструкции объекта капитального строительства он претерпевает такие изменения, которые положительно влияют на эффективность его дальнейшей эксплуатации, соответственно, производимые при реконструкции изменения являются улучшениями такого имущества.

По нашему мнению, реконструкция арендованных объектов коммунальной инфраструктуры повлечет за собой неотделимые улучшения таких объектов. Следовательно, реконструированные арендованные объекты коммунальной инфраструктуры с неотделимыми улучшениями в любом случае подлежат возврату арендодателю, что не предполагает возможности возникновения права собственности на такие объекты у РСО.

2. О строительстве новых объектов взамен арендуемых объектов, подлежащих сносу.

Как отмечалось выше, между понятиями «строительство» и «реконструкция» существует разница, которая прослеживается как в содержании самих понятий, так и в их последствиях. Исходя из того, что строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а реконструкцией признается лишь изменение параметров существующих и продолжающих существовать объектов капитального строительства, то вывод о том, что реконструкцией может быть признано такое изменение объектов капитального строительства, которое не требует сноса этого объекта, имеет существенное значение при рассмотрении вопроса о сносе арендуемых объектов капитального строительства.

Исходя из ст. 606 и ст. 607 ГК РФ существенным условием договора аренды является условие об объекте договора аренды. Следовательно, принятие решения о замене арендованного объекта и строительстве нового объекта является основанием для исключения соответствующего объекта из условия договора аренды, определяющего объект аренды, поскольку с этого момента арендатор не сможет реализовать закрепленное за ним договором аренды право владения и пользования объектом аренды. Указанный случай касается именно строительства нового объекта взамен старого, которое предполагает снос имеющегося объекта и не распространяется на случай улучшения арендованного имущества. Снос объекта недвижимости - это уничтожение данного объекта. Согласно ст. 235 ГК РФ, при уничтожении имущества право собственности на него прекращается.

Следовательно, при возникновении у РСО необходимости в сносе определенного арендуемого объекта, и строительстве взамен такого объекта нового (если в ходе реконструкции осуществляется снос, то он свидетельствует о новом строительстве, но никак не о реконструкции в понимании, данном ГрК РФ), необходимо исключить данный объект из перечня арендуемого имущества и оформить отношения по строительству нового объекта в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ (ст. 51-55), Гражданского кодекса РФ (параграф 3 гл. 37 «Строительный подряд»), а в случае, если заказчиком строительства нового объекта будет выступать муниципальное образование, а не РСО, то и в соответствии с требованиями Федерального закона № 94-ФЗ.

Таким образом, единственным основанием приобретения РСО в собственность объектов коммунальной инфраструктуры является их строительство взамен арендуемых таких объектов за счет собственных инвестиций РСО при реализации РСО соответствующих мероприятий, включенных в инвестиционную программу, согласованную в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

О возможности выкупа арендатором арендуемого имущества

Учитывая, что не во всех случаях возможно создание новых объектов коммунальной инфраструктуры взамен арендуемых, а при проведении реконструкции (неотделимых улучшений) арендованного имущества, реконструированные объекты остаются объектами арендодателя (продолжают находиться в муниципальной собственности), т.е. не происходит перехода права собственности на такие объекты к арендатору, рассмотрим возможность включения в договор аренды муниципальных объектов условий о возможности выкупа РСО арендованных объектов.

В ст. 624 ГК РФ указано, что «В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену».

Реализация указанной нормы Гражданского кодекса РФ для органов местного самоуправления ограничена законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества, которое не содержит варианта отчуждения из муниципальной собственности объектов путем включения в договор аренды положений о выкупе арендованных объектов арендатором. Однако, согласно п. 9 ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», сфера действия названного нормативного правового акта не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Следовательно, распоряжение муниципальным унитарным предприятием, принадлежащими ему на праве хозяйственного ведения объектами муниципальной собственности путем включения в договор аренды условия о праве выкупа таких объектов, не является нарушением требований Закона о приватизации.

Следовательно, если арендодателем объектов коммунальной инфраструктуры будет являться муниципальное унитарное предприятие, то либо в самом договоре аренды (путем внесения в него соответствующих изменений), либо дополнительным соглашением сторон (МУП по согласованию с Администрацией МО и РСО) может быть предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества (определенных объектов) по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такое условие может быть обусловлено возможностью выкупа соответствующих арендованных объектов после проведения их реконструкции арендатором.

Прежде чем принимать решение о целесообразности включения условия о выкупе арендованного имущества в договор аренды, необходимо учесть, что п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее - Федеральный закон № 161-ФЗ) установлено, что «Движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными».

Следовательно, в целях избежания признания договора аренды ничтожной сделкой в части включения в него условия о выкупе арендованного имущества, необходимо исполнить требование п. 3 ст. 18 Федерального закона № 161-ФЗ о сохранении за МУП-арендодателем возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия, т.е. в договоре аренды можно предусмотреть возможность выкупа таких арендованных объектов, выбытие которых из хозяйственного ведения предприятия не повлечет прекращения его уставной деятельности.

Также в целях исключения возможности в дальнейшем оспорить договор аренды с условием выкупа арендованного имущества, необходимо учитывать условия, связанные со сроком действия договора аренды.

Если договор аренды заключен на срок 11 месяцев (при этом можно предположить, что такой срок недостаточен для проведения реконструкции арендуемых объектов) и без условия о выкупе арендованных объектов, то для целей проведения реконструкции и последующего выкупа арендованных объектов, в такой договор должны быть внесены изменения, касающиеся не только условий самого выкупа, но и срока действия договора аренды (т.е. заключение договора аренды на новый срок или заключение нового договора аренды). В этом случае, если будет отсутствовать возможность подтвердить основание применения п. 8 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», которым установлено, что «лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности», для заключения договора аренды на новый срок или нового договора аренды необходимо будет провести процедуру торгов (конкурс или аукцион) на право выбора лица, с которым будет заключен договор аренды сетей водоснабжения и канализации с правом выкупа арендованных объектов.

Что касается существенных условий договора аренды с правом выкупа, то, как показывает анализ судебной практики, к ним относятся следующие:

• условие о выкупной цене (Определение ВАС РФ от 21.10.2010 г. № ВАС-13685/10 по делу № А75-5300/2009);

• условия перехода права собственности от арендодателя к арендатору (Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2007 г. № Ф09- 10286/07-С6 по делу № А50-3414/2007-Г-12).

Момент перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупной цены. При этом только полное и своевременное внесение арендной платы и выкупных платежей является основанием для перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа.

В заключение рассматриваемых отношений напоминаем, что в целях обеспечения стабильности в организации эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, развития (совершенствования) отношений в коммунальной сфере, в т.ч. путем улучшения соответствующих объектов, ОМС вправе распорядиться ими путем внесения всех объектов или в их части в качестве дополнительного вклада в уставный капитал ресурсоснабжающей организации, созданной в т.ч. путем акционирования муниципального унитарного предприятия или его преобразования в общество с ограниченной ответственностью. Имущество, внесенное в уставный капитал РСО, становится собственностью такой ресурсоснабжающей организации, что позволяет ей осуществлять права владения, пользования и распоряжения таким имуществом, в т.ч. производить любые его улучшения.

(495) 221-90-91
www.jilkom.ru
post@jilkom.ru

И.П. Маликова, И.В.Анисимова, О вариантах приобретения в собственность ресурсоснабжающей организации арендуемых ею объектов коммунальной инфраструктуры

Источник: Журнал "Новости теплоснабжения" №12 (136), 2011 г. , www.ntsn.ru/12_2011.html

Оставить комментарий

Тематические закладки (теги)

Тематические закладки - служат для сортировки и поиска материалов сайта по темам, которые задают пользователи сайта.

Похожие статьи:

Программы Auditor

Отраслевая конференция «Теплоснабжение-2019»

Москва, 22-24 октября 2019 г.
Примите участие!

Подробнее